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營業稅規劃 × 租金結構 × 資產管理
針對包租代管公司與不動產資產管理業者，我們提供產業化、制度化的帳務與稅務整合顧問服務：
◎ 設計不動產租賃收入的營業稅結構（應稅／免稅分離）
◎ 協助建置租金代收代付帳務制度與報表架構
◎ 不動產資產配置與法人化策略建議
◎ 財務報表編製與稅務合規簽證
◎ 協助符合內政部包租代管規範與年度查核需求
特別適用對象：
包租代管平台業者／大型資產型租賃公司／社會住宅協力廠商
租金扣繳及二代健保計算機
不動產包租代管業 FAQ
A：兩者的核心差異在於「契約關係」與「風險承擔」：有任意 3 個月的存轉匯入筆數達 200 筆。
比較項目 | 租賃住宅包租業 | 租賃住宅代管業 |
角色定位 | 二房東 | 代理人 |
租約關係 | 業者與房東簽「包租約」 | 房東與房客直接簽「租賃契約」 |
收入來源 | 租金價差 | 代管服務費 |
營運風險 | 高 (需承擔空置期、租金跌價、房客欠租風險) | 低 (租金未收到的實體風險由房東承擔) |
A：是的，這屬於特許行業。
若您以「專業經營」為目的（非個人偶發性出租），未經許可經營將違反《租賃住宅市場發展及管理條例》，面臨高額罰鍰。
標準設立流程：
- 申請許可： 向所在地直轄市/縣市政府地政局（處）申請經營許可。
- 公司/商業登記： 取得許可後，完成公司或商業設立登記。
- 繳存保證金： 繳存營業保證金（依公會規定）。
- 配置人員： 聘置合格的「租賃住宅管理人員」。
- 加入公會： 加入當地租賃住宅服務商業同業公會。
- 領取證書： 完成上述程序後，領取「租賃住宅服務業登記證」始得營業。
A：通常不需要，採「新增營業項目」即可。
若您既有的公司體質良好，可直接申請增加營業項目。
- 做法： 於原公司增加「租賃住宅包租業 (H706011)」及「租賃住宅代管業 (H706021)」。
- 會計師提醒：
- 雖然公司主體相同，但營業保證金是分開計算的（經紀業歸經紀業、租賃業歸租賃業）。
- 若租賃業務預期規模極大，為避免風險相互感染（如包租賠錢影響仲介本業），才建議考慮設立獨立子公司。
A：強烈建議設立「公司」組織（有限公司或股份有限公司）。
- 法規趨勢： 政府標案（如社會住宅）及銀行融資多傾向對接公司組織。
- 責任風險： 公司具「有限責任」特性，可將商業風險鎖定在出資額範圍內；行號則負無限清償責任。
- 資本額建議： 雖然法規無高額門檻，但考量需繳存保證金（約 15 萬起）、前期裝修週轉及空租預備金，建議資本額至少設定在 100 萬至 300 萬元以上較為穩健。
A：核心項目必選，周邊項目視需求加掛。
- 核心必選：
- H706011 租賃住宅包租業
- H706021 租賃住宅代管業
- 常見加掛：
- H701010 住宅及大樓開發租售業
- H704031 不動產仲介經紀業（若涉及買賣）
- JZ99050 仲介服務業
- 會計師提醒： 避免使用籠統的「企業管顧」來開立租賃發票，以免稅務單位查核時認定不符，喪失相關租稅優惠適用資格。
A：這是最常見的誤區，需區分「給房客的憑證」與「給國稅局的申報」。
依財政部台財稅字第 10700541050 號令：
1.對房客（開立收據）：
包租業向房客收取租金時，應開立**「租賃住宅包租業租金收據」。此收據免徵印花稅**，且不含營業稅。
2.對國稅局（開立發票）：
包租業僅就**「租金差額」**（服務報酬）課徵營業稅。
- 計算公式：
(向房客收取的租金 – 支付給房東的租金) =服務費收入
針對此「服務費收入」開立二聯式統一發票（自行留存備查），並依 5% 稅率報繳營業稅。
- 計算公式：
A：代管業是「代理人」，僅就服務費開立發票。
- 房租部分： 屬代收代付性質，不列為公司營收，不開發票。
- 代管費部分： 向房東收取的「管理服務費」是公司實質收入，需全額開立統一發票（對房東若是個人開二聯、是公司開三聯），課徵 5% 營業稅。
A：有，但需符合嚴格要件。
依《住宅法》及相關稅法，政府委託之租屋服務事業承辦社會住宅案件：
- 包租代管的「服務費收入」（含媒合費、代管費）：免徵營業稅。
- 注意： 必須是經政府核定的社宅案件才適用。若公司同時經營「一般包租代管」與「社宅包租代管」，帳務上必須明確區分應稅與免稅收入，以免計算錯誤被補稅加罰。
A：請務必避免以下地雷：
- 收入認列錯誤： 包租業誤將「全額租金」申報為銷售額，導致多繳冤枉稅。
- 進項憑證不足： 未妥善保存支付給房東的匯款證明、租約，導致國稅局查核時無法證明「租金成本」，被迫全額補稅。
- 混淆社宅與一般案： 未將免稅的社宅收入與應稅的一般收入分開申報，導致比例扣抵法計算錯誤。
A：會計帳（財務報表）與稅務帳（營業稅）可能會有暫時性差異。
- 財務會計上： 若包租業承擔主要風險，理論上應以「總額法」認列銷貨收入（全額租金）與銷貨成本（付給房東租金）。
- 稅務申報上： 營業稅採「差額」課稅。
- 實務建議： 為配合發票開立模式並簡化帳務，多數中小企業採「淨額法」或在摘要欄備註總額，但核心損益表以「租金差額」作為毛利基礎。務必保持「一屋一帳」的明細管理。
A：視金額與耐用年限而定（資本化 vs. 費用化）。
- 小額修繕（如換燈泡、油漆補丁）： 直接列為當期「修繕費」。
- 大額裝修與設備（如全室裝潢、冷氣、大型家具）：
- 依稅法規定，耐用年限超過 2 年且金額超過 8 萬元者，應列為資產。
- 會計處理： 需列入「租賃權益改良」或「生財器具」，並按年提列折舊（例如裝潢分 3-5 年攤提）。
- 警示： 若一次全額列費用，雖短期降稅，但極易遭國稅局剔除並補稅。
A：視為「其他收入」或「成本減項」。
- 當收到政府撥入的修繕補助款時，建議列為「其他收入-政府補助」。
- 雖然有收入，但因為您同時有支付修繕廠商的費用（成本），兩者在損益表上大致互抵，實質稅負影響不大，重點是金流軌跡要清楚。
A：主要分為「一般包租代管」與「社會住宅」兩大類優惠：
- 一般住宅包租代管（享有 53% 費用率）：
- 免稅額： 每屋每月租金 6,000 元以下免稅。
- 費用率： 6,000 元至 20,000 元部分，依 53% 計算必要費用；超過 20,000 元部分，回歸標準費用率（通常為 43%）。
- 法源： 《租賃住宅市場發展及管理條例》第 17 條（優惠已延長至 2028 年）。
- 社會住宅包租代管（享有 60% 費用率）：
- 免稅額： 每屋每月租金 15,000 元以下免稅。
- 費用率： 超過 15,000 元部分，依 60% 計算必要費用。
- 持有稅優惠： 各縣市另有房屋稅、地價稅減免（通常比照自用住宅稅率）。
A：以「門牌號碼」為準。
- 透天厝： 若整棟透天只有一個門牌，即使分租給 3 個房客，稅務認定上仍屬「一屋」，免稅額度僅有一份。
- 集合住宅： 若為不同門牌（如 4樓、5樓），則分別計算。
A：結構完全不同，需視規模而定。
- 個人持有： 適用綜所稅累進稅率 (5%~40%)。適合戶數少、適用上述租稅優惠的小房東。
公司持有： 租金全額列入營收，扣除折舊與費用後，課徵 20% 營所稅。適合大規模資產管理、有高額貸款利息或裝修折舊可抵稅的法人投資客。
A：業者應主動協助房東準備以下憑單，展現專業價值：
- 包租模式： 房東會收到業者開立的**「租賃所得扣免繳憑單」**（格式代號 51R 或 51M）。申報時直接帶入即可。
- 代管模式： 房東需自行申報。業者應提供租賃契約影本及年度收支明細表，並提醒房東勾選適用「租賃住宅服務業」之費用率。
A： 請房東至內政部地政司「租賃住宅服務業資訊系統」查詢，確認貴公司是否列於合法名單中，並持有有效的公會會員證書。
A： 即使不是社會住宅案，若房客自行申請「300億元中央擴大租金補貼」，房東將自動成為「公益出租人」，享有每屋每月 1.5 萬元免稅額及稅賦優惠。業者應主動告知房東此政策，降低房東對租客申請補助的抗性。